Stel je voor… je bent een 19eeuwse Rouveense boer. Jouw land is een smalle strook dat vanuit het dorp kilometers ver doorloopt naar het oosten tot aan de Hulstakkers bij Nieuwleusen. Een groot deel van dat land is onbewerkt, want het is veengebied en dus drassig. Nu komt Baron van Dedem naar je toe. Hij wil een stuk van jouw land kopen voor zijn nieuwe landgoed. Of je bent zelf naar Baron van Dedem gegaan omdat je gehoord hebt dat hij land wil opkopen. Je onderhandelt vast en zeker met hem over de prijs en je laat hem zien welk stuk land van jou is. Als jullie eruit zijn, wordt de koop formeel vastgelegd.
Vandaag de dag moeten we voor het vastleggen van een dergelijke transactie naar de notaris. Maar aan het begin van de 19e eeuw was dat niet verplicht. Eigendomsoverdrachten werden soms door de schoutambt (burgemeester) bijgehouden, maar zoals we dadelijk zullen zien, werd er ook veel onderhands geregeld. Aan het begin van de 19e eeuw waren er ook geen makelaars die je adviseerden bij verkoop of aankoop. En er was ook nog geen kadaster die bijhield wie welk stuk grond bezat. Dus de koper moest op de blauwe ogen van de verkoper vertrouwen dat de betreffende grond ook écht van hem was.
In het archief van deze baron, Willem Jan baron Van Dedem (1776 – 1851), bevinden zich diverse verkoopcontracten van Rouveense boeren uit de periode 1805 tot en met 1831. Je vindt de namen van deze Rouveners onderaan dit artikel en daar vind je ook de link naar de scans van deze verkoopcontracten die nu bij Collectie Overijssel in het archief liggen.
Wie stelde het verkoopcontract op?
Sommige van de Rouveense boeren lieten Baron van Dedem het koopcontract opstellen. Die deed dat met de hand en in tweevoud. Eén contract voor de verkoper(s) en de andere voor hemzelf. Van sommige verkopen zijn nog twee contracten in het archief van Van Dedem te vinden. Blijkbaar heeft de verkopende Rouveense boer haar contract niet meer opgehaald nadat Van Dedem het had laten registreren in Zwolle.
Als ik kijk naar de verkoopcontracten tussen de Rouveense boeren en Van Dedem in de periode 1820-1825, dan heeft één Rouveense boer vermoedelijk het contract laten opstellen door een mede-bewoner. Ik denk dit omdat het handschrift niet erg netjes is. Eén verkoper heeft zijn akkoord gegeven met een kruisje, en de naam van de tweede verkoper is nauwelijks te lezen. Vermoedelijk zijn Reint van Leussen en Jan Klomp opgeroepen om als getuige op te treden voor de ondertekening. De handtekening van Van Dedem ontbreekt trouwens op dit exemplaar, maar dit contract bevindt zich wel in zijn archief van aankopen. Dus blijkbaar heeft hij de verkoop wel plaatsgevonden.
De inhoudelijk tekst van de verkoopakte konden de boeren gemakkelijk overnemen van eerder gemaakte verkoopcontracten. Hierdoor zijn de formuleringen op vrijwel alle contracten ook hetzelfde, ongeacht wie het heeft geschreven.
Eén schrijver doet het iets anders. In zijn contracten worden ook de beroepen vermeld. Van Dedem doet dat zelf niet en ook op andere contracten worden niet de beroepen vermeldt. Alleen de onderstaande schrijver heeft dat gedaan.
Bekennen en verklaren wij ondergetekenden Hendrik Alberts Wittert en Klaasje Klaas Boer helieden landbouwers van beroep en wonende te Rouveen in en mits dezen verkocht te hebben aan den Hoogwelgeboren Heer Willem Jan van Dedem, directeur der In en uitgaande Regten en accijnsen te Zwolle die door mede ondertekening in koop aanneemt…
Wie de schrijver is van dit verkoopcontract, is onbekend. Vermoedelijk hebben de Rouveense boeren daarvoor de lokale onderwijzer, schout/burgemeester of dominee ingeschakeld. Of misschien ook wel een notaris of een rondtrekkende schrijver die schrijfdiensten aanbiedt in ruil voor geld. Het kan dus zo zijn dat de Rouveners zelf naar Van Dedem zijn gegaan met het voorstel, in plaats van dat Van Dedem naar hen is gekomen.
Hier nog een voorbeeld van een ander handschrift, dan die Van Dedem:
Wat als je niet kunt schrijven?
Maar wat doe je als je niet kunt schrijven? Immers er was nog geen leerplicht en zeker de oudere generatie wist niet te lezen of te schrijven. Zij moesten dan vertrouwen op anderen. Op diverse contracten uit die tijd zie je dan ook dat er door de verkopende boer en/of boerin een kruisje is geplaatst. Daarvoor werd de volgende tekst gebruikt: Dat dit … merk in onze presentie is opgetrokken door Klaasje Klaas Boer verklaren wij ondergetekenden als daartoe verzogte getuigen:
N.B. Wat mij elke keer weer verbaasd bij deze contracten, is hoe klein de handtekening van Van Dedem is en zo zonder franjes.
Nog geen kadaster
Vandaag de dag kennen we in Nederland het kadaster. Die houdt precies bij wie welk stuk grond bezit. Elk stukje grond en gebouw in Nederland heeft een eigen nummer, een perceelnummer. Dankzij het kadaster kan niemand iets verkopen dat niet van hem of haar is. Tegelijkertijd weet de overheid ook precies wie de eigenaar is van welk huis of stuk grond, zodat ze daarover belasting kan heffen.
Het kadaster, zoals wij dat nu kennen, werd in 1832 landelijk ingevoerd met uniforme regels voor registratie. Daar ging een hele lange periode aan vooraf waarbij alle gronden in Nederland in kaart werden gebracht, gemarkeerd en genummerd. Ook werden de namen van de eigenaar of eigenaren geregistreerd bij elk perceel. Het heeft uiteindelijk 22 jaar geduurd voordat de overheid zover was dat het kadaster officieel ingevoerd kon worden.
De gronden en hun eigenaren werden in de gemeente Staphorst in 1819 en 1820 in kaart gebracht door speciaal aangestelde landmeters. Die reisden van gemeente naar gemeente in opdracht van de provincie. Ook al was het land opgemeten en zijn de percelen in kaart gebracht, dat betekende niet dat de betreffende eigenaar al wist wat zijn perceelnummer was of dat de grenzen van zijn bezittingen in het landschap zichtbaar waren.
En dat is terug te zien op de verkoopcontracten. De meeste verkoopcontracten van de Rouveense boeren met Van Dedem zijn na de opmeting opgesteld, maar van voor de invoering van het kadaster in 1832. De bedoeling was dat deze verkopen werden bijgehouden in een speciaal register bij de provincie, de Oorspronkelijk Aanwijzende Tafels. Van Dedem laat zijn koopcontracten dan ook keurig registreren in Zwolle. Maar hoe weet je als ambtenaar in Zwolle om welk perceel het gaat in Rouveen, als er geen perceelnummer staat vermeld op het verkoopcontract? Als er alleen een vage omschrijving in het verkoopcontract staat? En wat als het om een deel van een perceel gaat, en er dus eigenlijk een splitsing had moeten plaatsvinden? In de verkoopcontract van de Rouveense boeren staan geen specifieke afmetingen. En erger nog, vermoedelijk zijn het markegronden geweest. Waarschijnlijk heeft Baron van Dedem daarom zijn koopcontracten dan ook bewaard. Om te bewijzen dat hij de Staphorster gronden van zijn latere landgoed Rollecate daadwerkelijk heeft gekocht van de Rouveense boeren.
En dat was maar goed ook, want toen in 1832 het kadaster in werking trad, waren de aangekochte gronden van Van Dedem zijn landgoed niet zichtbaar op de kadastrale kaarten van Staphorst en in de registers. Op die kadestrale kaarten staat aangegeven dat de gronden in bezit waren van Jan Mijnheer, Klaas Spijker, Derk Wup, Klaas Hulst, Luigje de Haan, Engbert Visscher, Arend Kisteman, Albert Bovenhuis, Hendrik Kroeze en Klaas Uithof. Namen die ook voorkomen op de verkoopcontracten in zijn archief.
Op sommige koopcontracten staat wel een aantekening van burgemeester Ebbinge Wubben. Hij vermeldt dan dat hij de handtekening van de betreffende verkoper heeft gelegaliseerd. Dat gebeurde in 1826. Maar ja, als je als Zwolse ambtenaar van het kadaster dan nog niet weet om welke grond het precies gaat, dan is het nog steeds onmogelijk om de verkoop goed te registreren in die Oorspronkelijk Aanwijzende Tafel.
En wat blijkt, pas in 1845 wordt de kadastertekening aangepast omdat dat dan de zoon van Baron van Dedem, die sinds 1839 eigenaar is van de gronden, een aangepaste tekening laat maken.
Omschrijving van de gronden
Om een idee te geven van hoe het één en ander werd omschreven in de verkoopcontracten, volgen hier enkele voorbeelden.
Onderstaand is de meest ingewikkelde omschrijving die ik heb gevonden.
Jan Hendriks Visscher verkoopt in 1825 aan Van Dedem: ene vierdel of vier akkers in de Smeulen gelegen in de Westerslag van Rouveen grensende ten noorden aan Harmen Kruele en ten zuijden aan het vierdel waarin ik een en eenhalve akker heb met Jan Engberts, Jan en Jacob Huisman die ook 1,5 akker heeft en Jan één akker en welke 1,5 akker van mijn mede bij deze koop worden verkogt en in koop aangenomen en also te samen 5,5 akker beginnende het vierdel dadelijk agter mijn zaaijland ten westen zoals daar een kuil is gestoten en de andere 1,5 akker nog wat westelijker tot aan het zaaijland alwaar mede een kuil is gestoken en gaande verder te veene en te velde zoverre het Rouveensche land gaat, zijnde het boekweitegeld hieronder begrepen en …
Een tweede voorbeeld is dit contract waarin Trientje Geerts en haar zoons, Jan, Evert en Geert Lugies, Geertjan Lugies en haar ehemen Harm Benne het volgende verkopen:
regt in de vijf akkers in de Smeulen op Rouveen beginnende in de rooij dadelijk agter Spijker zijn bouwakker waaragter eenen roeden zal blijven leggen tot ene wending in weg naar de Smeulen en tot gaan de voorts deezen vijf akkers te veenen en te velde zo verre het Rouveensche veld, – zin niet leesbaar- mede onder begrepen grensende ten zuiden aan de heer van Dedem zo als ook ten noorden voorts met alle deszelves lasten en lusten
Als ambtenaar in Zwolle kun je volgens mij weinig met deze beschrijvingen. En was het toen al moeilijk om te bepalen om welke gronden het ging, nu is dat vrijwel onmogelijk. Het landschap rondom Rouveen is in de afgelopen 200 jaar behoorlijk veranderd.
Omschrijving van rechten en plichten van Rouveense boeren
En wat het nog extra lastig maakt, is dat de verkochte gronden vaak nog ‘woeste gronden’ waren. Niet ontgonnen en niet in gebruik door de boeren zelf. En die gronden maakten vermoedelijk ook nog deel uit van de lokale marke. Dat vermoeden is ontstaan omdat in diverse koopcontracten ook verplichtingen staan voor het doen van onderhoud.
Behalve dat de boeren dus een stuk grond verkochten, verkochten ze ook de daarbij behorende rechten en plichten. De verkoopcontracten geven een mooi inzicht in wat die rechten en plichten waren rond 1820.
Zo is er sprake van boekweitegeld. Blijkbaar ontvingen de Rouveense boeren geld van hen die op hun gronden boekweit teelden. Verschillende boeren moesten ook onderhoud plegen in de Streukeler en Kievits ziele/zele/zijle. Zele is een oud Nederlands woord voor een huis of hof, maar de gronden die de boeren verkochten lagen in het Rouveensche veld. Ver van wat wij nu kennen als Streukel bij Hasselt en het huidige Kievitshaar bij Balkbrug. Kijkend naar de bewoording dan lijkt het ook eerder om een pad of een waterweg te gaan, dan een plaats. Verder is het onduidelijk aan wie zij deze gelden moesten betalen.
Hieronder een beschrijving uit één van de verkoopcontracten waarin de verplichtingen en rechten worden beschreven. Jan Koops Bovenhuis verkocht een stuk land met bijbehorende rechten en plichten op 15 oktober 1821. Hij verkocht:
2 volle vierendeels of agt akkers in de Smeulen op Rouveen, beginnende in de westwal der rooij van de wijk na Jagtlust en zo opgaande te veenen en velden, als mede het aandeel in het boekweitegeld zoals alle Rouveensche erven hebben, ten noorden Harm Kreule en ten zuiden Jan Mijnheer, alsmede mijn 1/3 in het boekweitegeld in Kreulen akkers het welk mede in deze koop is begrepen, en te venen en velden oostwaarts, tevens de heer aankoper is belast met onderhoud in de Streukeler en Kievits zelen voor mijn aandeel berekend jaars op veertig cents …
Dat Van Dedem in het begin ook niet bekend was met deze onderhoudsplichten, blijkt wel als van een koopakte uit 1820 een nieuwe versie wordt gemaakt in 1822. Klaas Spijker geeft dan expliciet aan dat hij ook zijn recht op het boekweitegeld aan Van Dedem verkoopt.
Verschillen in verkoopprijs
Bij de bestudering van de verkoopcontracten die Baron van Dedem heeft bewaard, valt op dat de prijzen nogal verschillen. Dat heeft deels te maken met de grootte van het perceel, maar ook de ligging zal zeker een rol hebben gespeeld.
In de meeste verkoopcontracten wordt gesproken over een vierendel ofwel vier akkers in de Smeulen. Nu lijkt deze omschrijving nogal vaag, maar in die tijd was een akker de naam voor een bepaalde maat. Die maat kon verschillen per regio, maar onderzoekers gaan uit dat één akker omgerekend 0,4 hectare is. Een hectare heeft een oppervlakte van 10.000m2, een stuk grond dus van 100×100 meter. Een akker is dan ongeveer 4000m2 groot.
Als ik de verkoopakten, waarin ook het aantal akkers wordt vermeld, met elkaar vergelijk dan zie ik nog steeds grote prijsverschillen. Er zijn stukken grond voor 3 gulden per akker verkocht, maar ook voor 56 gulden per akker. Omdat we niet weten waar de akkers lagen, is het moeilijk om een verklaring te geven voor dat enorme prijsverschil. Wat ook opvalt, is dat in 1825, het jaar van de watersnoodramp, een aantal rechten zijn verkocht aan Van Dedem en ook wat stukken grond voor hele lage bedragen. Waren dit Rouveners die door de watersnood eerder dat jaar in geldnood waren gekomen?
Wat doe je met het geld als er geen banken zijn?
In de meeste verkoopcontracten staat dat het bedrag gelijk in contacten wordt betaald. Maar wat doe je met dat geld, want in de 19e eeuw bestonden nog geen banken. Het geld werd dus thuis bewaard, vaak in een kist. Dat is trouwens een traditie die nog lang stand heeft gehouden, want hoeveel oudere boeren hebben niet een metalen kistje ergens in een kast in hun slaapkamer waarin zij contant geld, hun paspoorten en andere belangrijke documenten bewaren?
Omdat we weinig informatie hebben over het leven van de boeren uit die tijd, weten we ook niet of deze boeren het gekregen geld gelijk hebben geïnvesteerd in vee, aankoop van land, als startkapitaal voor hun kinderen of het gebruikt hebben voor hun dagelijkse boodschappen.
Alhoewel de meeste transacties gelijk werden afgerond bij het tekenen van de koopovereenkomst, staat in sommige overeenkomsten dat Van Dedem het geld voor St. Maarten of St Jacobi moest betalen.
Elk contract is wel getekend op een specifieke datum, dus blijkbaar hielden sommige boeren liever de specifieke hoogtijdagen aan? Of waren die dagen gekoppeld aan jaarmarkten of andere gebeurtenissen? Ik neem aan dat de meeste Rouveners geen kalender in hun huis had hangen in 1824.
Waar werd de koop getekend?
De transacties tussen de Rouveners en Van Dedem werden vooral getekend in het huis van Baron van Dedem. Zoals eerder aangegeven, gingen ze voor de verkoop van hun gronden niet naar een notaris. Wel vond een enkele keer de transactie in Rouveen plaats, maar de exacte locatie daarvan is onbekend. Zou het bij Ebbinge Wubben de burgemeester zijn geweest of in een herberg of gewoon bij de boer thuis? Het kan zo zijn dat de verkoopcontracten vooraf werden opgesteld en werden meegegeven aan bijvoorbeeld Van Dedem of de verkopende Rouveense boer. Die kon hem dan rustig thuis nalezen, bespreken en ondertekenen. Na de ondertekening bracht de Rouveense boer de twee exemplaren terug naar Van Dedem, die ervoor zorgde dat de transactie werd geregistreerd in Zwolle. Dat verklaart misschien waarom er alleen Rouveen staat. Een enkele boer tekende het contract trouwens in Zwolle, waar Van Dedem ook een huis had. Maar de meeste contracten hebben als locatie Rollecate, het huis van Van Dedem in Nieuwleusen aan de Dedemsvaart.
Legalisatie van handtekeningen in 1826
Van Dedem liet de verkoopcontracten registreren in Zwolle ten behoeve van het nog op te richten kadaster. Maar op sommige contracten is te zien dat burgemeester Ebbinge Wubben handtekeningen heeft gelegaliseerd. Ofwel hij heeft bevestigd dat het betreffende koopcontract door de verkopende Rouveense boer is ondertekend.
Het is onduidelijk waarom dat is gebeurd. In 1826 kwam er wel een extra druk vanuit de overheid om alles in orde te maken voor de realisatie van het kadaster. In diezelfde periode hield burgemeester Ebbinge Wubben zich ook bezig met de opheffing van diverse Rouveense marken. Misschien dat het één met het andere te maken heeft? Of moest Van Dedem extra bewijzen aanleveren zodat de kadastermedewerker het contract als rechtsgeldig kon aanmerken?
Alleen Rouveense boeren verkochten aan Van Dedem?
Als titel voor dit artikel heb ik geschreven dat het ging om Rouveense boeren, maar vermoedelijk zat er ook een onderwijzer bij. Het merendeel zal echter boer zijn geweest. Ben je benieuwd naar de contracten, dan kun je die inzien via deze link bij Collectie Overijssel. Ik heb alle koopcontracten van 1805 t/m 1825 in onderstaand excel verwerkt. Op die manier kun je snel zien wie de boeren waren die een stuk grond aan Van Dedem hebben verkocht.
NB. Dit artikel zal in de loop van de tijd nog verder worden bijgewerkt als meer informatie boven water komt. Abonneer je op mijn nieuwsbrief Langs de Dedemsvaart als je op de hoogte wil blijven van mijn historisch onderzoek in Noordoost- Overijssel.